Залог или аванс при покупке квартиры

Содержание

В чем разница между задатком и авансом?

Залог или аванс при покупке квартиры

Сегодня при заключении сделок с недвижимостью многие люди делают предоплату. Но в чем разница между этими видами предоплаты? Как правильно – аванс или предоплата? И нужно ли письменно оформлять внесение задатка или аванса в 2018 году? Ниже вы узнаете ответы на эти вопросы.

Предоплата, задаток, аванс и залог при покупке квартиры

Предоплата – это определенная денежная сумма, которую покупатель перечисляет на счет продавца в качестве предварительного платежа по договору купли-продажи. Предоплата указывает на серьезность намерений продавца, а также используется в качестве предварительного платежа для частичной оплаты квартиры при покупке. Образец договора купли-продажи находится здесь.

Сведения о предоплате должны быть прописаны в основном договоре купли-продажи, но в ряде случаев также допускается заключение отдельного договора о предоплате, который будет использоваться в качестве приложения к основному соглашению.

Всего существует два типа предоплат – задаток и аванс. Также похожим по смыслу является договор залога, однако он подразумевает передачу не денег, а материальных ценностей.

Эти методы предоплаты очень близки по смыслу, однако путать их нельзя, поскольку они имеют ряд юридических отличий. Также нужно помнить, что относительно предоплаты в договоре должны быть прописаны следующие пункты:

  • данные о сторонах сделки;
  • размер предоплаты и дата внесения платежа;
  • ссылка на основной договор купли-продажи квартиры;
  • тип предоплаты – аванс, задаток или залог (если эти сведения не указаны, но передаются деньги, то по умолчанию считается, что деньги вносятся в качестве аванса);
  • дополнительные обязательства, которые возникают у продавца и покупателя после внесения предоплаты, а также ответственность в случае нарушения этих обязательств;
  • подписи сторон.

Что такое задаток?

Задаток – это денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в качестве гарантии исполнения условий договора купли-продажи. Задаток считается разновидностью предоплаты.

Соглашение о задатке должно быть составлено в письменном виде, а в тексте соглашения должно быть прямо указано, что деньги считаются задатком (в противном случае они будут считаться авансом). Образец соглашения о задатке можно скачать здесь.

Задаток выполняет не только обеспечительную, но и штрафную функции, поскольку в случае аннулирования основного договора купли-продажи предусмотрены штрафные санкции. Если же все же сделка состоится, задаток признается в качестве части основного платежа.

Размер задатка не регламентирован законодательно, однако, при покупке квартиры размер задатка составляет обычно 5-10% от стоимости квартиры.

Что такое аванс?

Аванс – это тоже денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве предоплаты. Однако аванс вносится только для подтверждения серьезности намерений продавца, но не для обеспечения исполнения соглашения (тогда как задаток и подтверждает намерения покупателя, и используется в качестве обеспечения).

Если по какой-либо причине основная сделка купли-продажи не состоялась, то продавец просто обязан вернуть несостоявшемуся покупателю аванс, а никаких штрафных санкций за эту отмену договора не предусмотрено.

Теоретически, соглашение об авансе при покупке квартиры может составляться как устно, так и письменно, однако на практике используется именно письменная форма, поскольку она более надежная с юридической точки зрения. Образец соглашения об авансе находится по этой ссылке.

Размер аванса также не регламентирован законодательно, а на практике размер аванса составляет примерно 5-10% стоимости квартиры.

Что такое залог?

Залог – это определенные материальные объекты, которые покупатель передает в собственность продавца в качестве обеспечения гарантии сделки. В качестве залога могут выступать какие-либо объекты (драгоценности, бытовая техника, машины), а также сама квартира (в таком случае договор залога называются ипотечным).

Договор передачи залога должен содержать сведения о том, что делать с залоговым имуществом в случае срыва основной сделки. Например, в случае ипотечного договора при срыве сделки квартира-залог обычно выставляется на торги – после продажи выплаченные деньги возвращаются покупателю, а оставшиеся оставляет себе банк. Образец договора залога можно скачать у нас.

Стоимость залогового имущества определяется на основании консенсуса сторон либо с помощь независимой оценки рыночной стоимости объекта.

В чем отличие аванса, задатка и залога?

Давайте теперь узнаем, чем отличается аванс от задатка. Главное отличие между ними заключается в том, что задаток выполняет как обеспечительную, так и штрафную функцию, тогда как аванс – только обеспечительную.

Если после передачи денег был выполнен основной договор купли-продажи и квартира перешла к новому законному владельцу, то разницу между авансом и задатком можно и не заметить.

Если же сделка продажи квартиры сорвется, то сразу же станет понятно, в чем же разница между залогом, авансом и задатком:

  • если предоплата осуществлялась в форме аванса, то в случае аннулирования основной сделки купли-продажи продавец должен вернуть покупателю аванс в полном объеме. При этом вина каждой из сторон не учитывается;
  • если же предоплата осуществлялась в форме задатка, то в случае аннулирования сделки продажи квартиры возможно несколько вариантов. Если инициатором отмены договора является продавец, то он обязан вернуть задаток несостоявшемуся продавцу в двойном размере. Если же инициатором аннулирования договора является покупатель, то продавец может не возвращать ему задаток (то есть фактически деньги конфискуются в пользу пострадавшей стороны). Также в некоторых случаях возможен возврат задатка покупателю без уплаты штрафа. Такими случаями являются: смерть продавца, разрушение квартиры из-за стихийного бедствия;
  • если предоплата осуществлялась в форме залога, то в случае срыва основной сделки реализация залогового имущества осуществляется на основании основного договора.

Что лучше – задаток, аванс или залог?

Давайте узнаем, чем отличается залог, задаток и аванс при покупке недвижимости:

  • если покупатель твердо решил купить квартиру и у него нет проблем с деньгами, то рекомендуется составлять договор задатка. Такой договор снижает вероятность аннулирования основного договора купли-продажи – и даже если это произойдет, то несостоявшийся покупатель получит справедливую компенсацию;
  • если в свою очередь продавец решил продать квартиру и доверяет своему партнеру, то также рекомендуется составлять договор задатка. Если основная сделка сорвется по вине покупателя, то продавец также получит справедливую компенсацию;
  • если какая-либо из сторон не уверена в своих силах или не доверяет партнеру, то имеет смысл ограничиться соглашением аванса. Такой договор можно в любой момент разорвать, а аннулирование не приведет к наложению штрафа;
  • залоговое соглашение при покупке квартиры заключается достаточно редко, поскольку договоры аванса и задатка более удобные. Единственное исключение из этого правила – ипотечные соглашения.

Нужно ли письменное оформление?

Все сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме, и договор залога, аванса или задатка при покупке квартиры не является исключением из этого правила.

Договор задатка или аванса должен быть подписан всеми участниками сделки и включать в себя следующие сведения – данные о сторонах договора (ФИО, а также номер и серия паспорта), ссылка на основной договор купли-продажи, размер задатка или аванса, дата передачи денег, а также права и обязанности, которые появляются у каждой стороны после заключения контракта.

Письменное оформление позволяет юридически закрепить передачу денег, а во время регистрации договора купли-продажи в Росреестре вместе с другими документами нужно предоставить договор предоплаты.

Также следует помнить, что факт передачи денег должен быть зафиксирован не только с помощью договора предоплаты, но и с помощью составления расписки о получении денег.

Дело в том, что на практике иногда встречаются случаи, когда после передачи денег продавец начинает заявлять, что он не получал деньги от своего партнера – в таком случае обманутому покупателю нужно обратиться в суд и доказать факт передачи денег, а расписка как раз и будет выступать в качестве такого доказательства. Образец расписки представлен по ссылке.

Что не возвращается – задаток или аванс?

Если осуществлялась предоплата за квартиру, то в случае аннулирования основного соглашения деньги не возвращаются покупателю только в одном случае – если заключался договор задатка и если виновником отмены договора является сам покупатель.

Читайте также  Покупка квартиры юридическим лицом у физического лица

Если же виновником отмены соглашения является продавец, то он должен вернуть деньги покупателю в двойном размере.

Если же заключался договор аванса, то в случае отмены основного контракта деньги должны быть возвращены покупателю в стандартном объеме вне зависимости от вины той или иной стороны.

Квартира под авансом – что это значит?

Во время выбора жилья покупатель может столкнуться с термином «квартира находится под авансом». Что значит это словосочетание в 2018 году? Этот термин означает, что по данной квартире кто-то уже внес аванс или задаток. Значит ли это, что покупатель не может сделать продавцу более выгодное предложение? Здесь возможно несколько ситуаций.

Если в соглашении задатка или аванса явно прописано, что факт передачи денег налагает на продавца определенные ограничения, то в ряде случаев покупатель действительно не может внести свое предложение. Здесь все будет зависеть от того, какие обязательства указаны в тексте договора.

Допустим, что в тексте договора указано, что после передачи денег продавцу запрещается показывать и предлагать квартиру каким-либо другим людям – в таком случае другой покупатель действительно не может внести свое предложение.

Другая ситуация: в тексте договора указано, что после передачи денег продавец обязывается удалить объявление о продаже квартиры с сайта агентства – в таком случае возможность внесения своего предложения сохраняется.

Если же в соглашении не прописаны ограничительные меры, то покупатель имеет полное право внести свое предложение.

Следует помнить, что наличие или отсутствие ограничительных мер в договоре никак не влияет на правила возврата обеспечения. Иными словами, продавец может разорвать со старым покупателем договор передачи денег, однако, предоплату он все равно должен вернуть в стандартном (если заключалась сделка аванса) или двойном объеме (если заключалась сделка задатка).

Заключение

Теперь вы знаете в чем разница между авансом и задатком и что такое предоплата. Подведем итоги. На начальном этапе покупки квартиры покупателем может вноситься предоплата для обеспечения основного договора купли-продажи.

Предоплата может осуществляться в форме аванса и задатка, а главное отличие между ними заключается в том, что в случае аннулирования основного договора аванс должен быть возвращен продавцу, но в случае заключения договора задатка виновник отмены соглашения будет оштрафован.

Если покупатель уверен в своем решении, а продавец ему доверяет, то рекомендуется заключать соглашение задатка, поскольку оно более надежно.

Источник: https://room46.ru/zadatok-i-avans-v-chem-raznitsa/

Задаток при покупке квартиры

При покупке квартиры задаток выполняет сразу несколько функций. Он служит стимулом к соблюдению договорных обязательств, доказывает серьезность намерений участников сделки и считается частью оплаты.

При покупке квартиры: задаток? предварительный договор? или аванс – что лучше?

Если покупатель откажется от соглашения, он потеряет внесенную сумму. Если же владелец квартиры передумает продавать свое имущество, то он будет обязан вернуть задаток в двойном размере. Механизм выглядит понятным, но с юридической точки зрения не все так просто.

Согласно статье 380 ГК РФ, задаток — это сумма, передаваемая одной стороной договора другой в счет исполнения денежных обязательств по условиям заключенного соглашения.

Но сам договор купли-продажи вступает в силу после государственной регистрации (статья 558 ГК РФ). Получается, что права и обязанности у сторон появляются только после того, как сделка будет отмечена в Росреестре.

Так есть ли смысл во внесении и документальном оформлении задатка?

Аванс, да не тот

В судебной практике задаток часто трактуется как внесенный несостоявшимся покупателем аванс. Ключевым моментом являются документы, подтверждающие факт передачи денег. Если в договоре есть пункт о задатке, а в расписке упоминание о нем отсутствует, суд чаще всего признает эту сумму авансом.

На практике это означает, что свои деньги вы вернете, но на компенсацию рассчитывать не стоит. Исключение составляют ситуации, когда сделка квалифицируется как безосновательное обогащение. В этом случае с продавца взыскиваются проценты за пользование чужими финансовыми средствами.

Компенсацию рассчитывают по актуальной ставке рефинансирования Центробанка РФ.

Предварительный договор

Правовой документ определяет срок заключения сделки купли-продажи, фиксирует условия основного договора и является весомым доказательством для суда. На его основании можно требовать принудительного совершения сделки (статьи 429 и 445 ГК РФ).

Многие риелторы используют юридическую лазейку и заключают предварительный договор между покупателем и агентством недвижимости. В итоге вы приобретаете обязательства перед посредником, но не получаете никаких гарантий от продавца. Если хозяин жилья передумает, неустойки вы не дождетесь.

Чтобы избежать таких ситуаций, основательно изучайте содержание договора и акцентируйте внимание на пункте об участниках сделки.

Договор о задатке

Согласно статьям 380-381 ГК РФ, в договоре задатка указываются следующие данные:

  • все продавцы и покупатели;
  • полные паспортные данные;
  • стоимость недвижимости;
  • размер задатка;
  • ответственность сторон сделки;
  • особые договоренности (оплата задолженности, перенос телефона и тому подобное).

Документ составляется и подписывается в двух экземплярах, которые остаются у обеих сторон. Нотариального заверения не требуется, но лучше доверить оформление договора грамотному юристу.

Идеальной для покупателя схемой является оплата квартиры после перерегистрации права собственности. Такой подход устраивает далеко не всех продавцов — им тоже необходимы гарантии. Компромиссом может стать внесение задатка, нужно лишь юридически правильно его оформить.

Передача задатка продавцу

Перед получением денег продавец должен от руки заполнить расписку в присутствии покупателя. Документ пишется только шариковой ручкой.

Обязательные пункты:

  • название — расписка о передаче задатка по договору от такого-то числа;
  • дата составления;
  • полные паспортные данные получателя;
  • указание на то, что передается именно задаток;
  • размер задатка со ссылкой на соответствующий пункт договора;
  • описание квартиры;
  • подпись продавца (должна соответствовать подписи в паспорте).

После получения расписки покупатель может передать задаток продавцу. Процедуру лучше провести в присутствии двух свидетелей.

Внесение задатка должно подкрепляться документально. Если вы передаете деньги на доверительной основе, они теряют свою обеспечительную функцию. Совершайте финансовые операции в рамках договора и обязательно берите расписку. Безопаснее всего оформлять все бумаги при помощи юриста и заверять их у нотариуса.

Что выбрать при покупке квартиры: задаток, аванс или залог?

Аренда и продажа. Управление недвижимостью. Продажа квартир. Коттеджи и таунхаусы.


Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ — Часть 1

§ 7. Задаток

Статья 380.

Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.  

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Источник: https://ivanklimov.ru/zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Задаток или аванс

Предоплата в рамках операции купли-продажи недвижимости, в том числе и квартиры, выражается в виде внесения небольшой части от ее основной цены, которую покупатель направляет продавцу в целях подтверждения тем самым, что он намерен приобрести ту или иную жилплощадь.

Как оплачивается покупка?

Как правило, при заключении документов по сделкам между физическими лицами на вторичном рынке наличные средства могут передаваться из рук в руки. А при приобретении нового строения от застройщика деньги передаются в кассу учреждения либо могут быть отправлены в безналичном виде на ее счет. Делается это в качестве так называемого обеспечительного платежа. Задаток или аванс? Разберемся в данных понятиях подробнее.

Практические приемы по внесению денежных средств при покупке квартиры

На первичном рынке такие вопросы, как внесение предоплаты во время приобретения квартиры, например, срок, сумма, условия передачи денег, целиком решаются девелопером – то есть компанией, занимающейся строительством.

В такой ситуации от покупателя ничего не зависит.

Чуть ниже будет приведен пример случая, при котором покупатель самостоятельно повлияет на процесс, связанный с внесением предварительной платы, а также сам будет определять условия для совершения сделки.

Срок предоплаты

Любую предоплату за квартиру по совершению сделок купли-продажи вносят на конкретный срок в рамках договора или соглашения, а также засчитывают в сумму предстоящих платежей по осуществляемой сделке.

Предварительные денежные средства имеет право получить как собственник квартиры, то есть продавец, так и названное им доверенное лицо, в том числе агентство недвижимости, занимающееся продажей квартиры своего клиента.

Это будет задаток или аванс?

Предоплата, осуществляемая во время покупки квартиры, вносится в качестве аванса либо задатка. Итак, каковы основные различия между авансом и задатком при совершении сделок по купле-продаже? А также что наиболее часто используют в практике рынка недвижимости и в каких целях? Речь об этом пойдет ниже.

Передача задатка при покупке недвижимости

Задаток несет в себе форму предоплаты при покупке квартиры, когда в случаях, если по каким-либо причинам и вине со стороны покупателя сделка не была проведена, денежные средства по задатку остаются у продавца недвижимости.

В ситуациях, когда намеченная сделка не была проведена в условленный срок по вине продавца, он должен возвратить сумму внесенного задатка покупателю в двойном размере. Что же применять — задаток или аванс?

Благодаря этим условиям, задаток обладает функцией надежного обеспечения обязательств между обеими сторонами. Таким образом, лицо, которое виновно в срыве сделки, должно понести финансовую ответственность.

Некоторые нюансы

На первый взгляд вышеприведенные условия кажутся вполне логичными, но здесь есть одно «но», которое заключается в том, что именно из-за существующей финансовой ответственности подобные соглашения о задатке используются при покупке квартиры крайне редко.

Читайте также  Договор ренты на квартиру между родственниками

Зачастую агентства, занимающиеся недвижимостью, принимают предоплату за квартиру, но при этом стараются не брать ее в виде задатка, а значит, они не несут никакой финансовой ответственности, когда сделка срывается по вине их клиента, то есть продавца жилого помещения.

Задаток или аванс — в чем разница? Этот вопрос интересует многих.

Понятие задатка и аванса

Задаток как понятие регламентирован законом, суть которого четко прописана в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отличие от задатка, в законодательстве не существует четкого определения для аванса, хотя сам термин там все же упоминается.

Принято считать, что если при перечислении предоплаты действующие стороны не прописали в своем договоре задатка при покупке квартиры либо в соглашении, что речь идет именно о задатке, то закон будет трактовать эту сумму как аванс.

Значение аванса при приобретении квартиры

Авансом называют денежные средства, внесенные как предоплата, которые передаются покупателем продавцу в рамках будущих платежей по предстоящей сделке, но при этом отсутствует обеспечительная функция.

То есть в ситуации, когда сделка не смогла состояться по какой-либо причине, аванс в обычном порядке возвращается назад к покупателю. Ответственности при этом никто абсолютно не несет.

Договор задатка при покупке квартиры предполагает финансовую ответственность.

По своей сути аванс представляет собой то же самое, что и задаток, отличие же заключается в том, что никаких последствий, связанных с ответственностью, для участников сделки быть не может. Как таковой он особого значения не имеет, так как не обеспечивает каких-либо обязательств.

Продавцам нравится аванс

Практически же продавцы недвижимости стараются избегать получения предоплаты по условиям задатка, им больше нравится брать аванс. Но в договорах об авансе предусмотрены штрафные санкции для покупателей. То есть в случае, когда они отказываются от покупки недвижимости без всяких оснований.

В подобной ситуации аванс возвращен не будет, потому что будет удержан в качестве штрафа. А если же продавец решил не продавать квартиру, он может просто вернуть всю сумму аванса покупателю без предъявления каких-либо штрафов.

Такие условия трудно назвать равноправными, но такова действующая практика рынка.

Получение аванса вместо задатка упрощает формирование альтернативных сделок, так как в подобных случаях один продавец зависит от другого, а значит, должен принять на себя денежную ответственность по ее срыву, что в случае с задатком будет необоснованно. Вот почему при выстраивании стратегии сделок предпочитают применять аванс.

Договор об авансе и задатке при приобретении квартиры

На вторичном рынке соглашение, равно как и договор об авансе, составляют между физическими лицами в произвольной письменной форме, при этом основными участниками сделки являются покупатель и продавец, то же работает и в отношении задатка. Что выбрать, задаток или аванс, решать самим участникам сделки.

Возможны варианты, когда аванс вносится, либо принимается доверенным лицом от имени продавца или покупателя, либо агентства недвижимости.

Договор купли-продажи квартиры с задатком можно составить и заверить нотариально, правда, это необязательно, хотя и подразумевает более надежное и грамотное оформление по передаче денег физическому лицу. Нотариус, помимо всего прочего, является главным и официальным свидетелем осуществляющийся передачи денег, и это может осложнить нежелание продавца нести ответственность в ситуациях срыва сделки.

Наиболее важными условиями соглашения об авансе выступают сумма задатка и сроки по внесению, а также стоимость квартиры, паспортные данные, адрес и Ф.И.О. как продавца, так и покупателя.

Важно к тому же указывать в рамках договора ключевые моменты по проведению сделки, а именно, место произведения взаимных расчетов, какие денежные средства будут применяться — наличные либо безналичные.

Кроме того, определяется, будет ли подписан договор купли-продажи в нотариальный или обычной письменной форме, планируется ли распределение расходов между сторонами, а также то, что сумма аванса включается в стоимость объекта покупки.

Многим непонятно, что возвращается — аванс или задаток.

В соглашении по авансу требуется предусматривать условия возвращения либо невозврата внесенных предварительно средств, а в том случае, если обе стороны сочтут это необходимым, нужно обозначить штрафные санкции с неустойкой и определить уровень ответственности при отказе любой из сторон от совершения сделки купли-продажи квартиры на определенных ранее условиях.

Наглядный пример договора аванса при продаже и покупке квартиры на вторичном рынке представлен ниже.

Договор задатка выполняется аналогично, но в нем четко прописывается, что речь идет именно о задатке. Только после этого по отношению к документу будут применены положения, прописанные в законодательстве, а именно указанные в статьях 380 и 381 Гражданского кодекса страны.

Что лучше — аванс или задаток? Об этом — ниже.

Другие виды соглашений

В качестве договора об авансе может выступать также предварительное соглашение купли-продажи квартиры, сокращенно ПДКП. Такой документ заключается между физическими лицами на вторичном рынке. Главное — не путать его с договором на совершение сделок между застройщиком и дольщиком.

В принципе, это то же самое, что и соглашение об авансе, но упор в данной ситуации делается на подробное изложение условий предстоящей сделки, в рамках обеспечения которой перечисляется предварительный платеж, то есть аванс.

Подобные предварительные соглашения по купле-продаже квартиры применяются некоторыми агентствами недвижимости.

Для первичного рынка вместо договора об авансе девелоперы часто используют соглашение резервирования или бронирования квартиры, но это сути договора не меняет.

Важным отличием здесь служит то, что при приобретении нового строения самого предмета, в адрес оплаты которого переводятся предварительные денежные средства, еще не существует.

Вот почему идентификация недвижимости происходит в подобной ситуации, впрочем, как и в случае с основным договором с застройщиком, исключительно по данным проектных документов, а не на основе существующего почтового адреса. В целом же все необходимые условия соглашения по авансу здесь также соблюдаются.

Что же в итоге: аванс или задаток?

Таким образом, в риэлторской практике при внесении денег в агентство недвижимости задаток в основном выполняет функцию аванса, которая несет в себе серьезность намерений одной из сторон сделки, так как при её срыве эта часть денег возвращается тому лицу, которое ее вносило. Оформляется расписка о задатке (образец представлен выше).

Поэтому так часто у риэлторов и происходит путаница в определении этих понятий.

Важно просто помнить и знать, что когда в договоре либо соглашении внесенная денежная сумма будет обозначена в качестве задатка, который должен быть передан покупателем продавцу, при срыве сделки это, скорее всего, приведет к отрицательным последствиям, в рамках которых могут быть применены действия норм и правил о задатке, прописанных в законодательстве.

В чем разница — задаток или аванс? Мы ответили на данный вопрос.

Источник: https://BusinessMan.ru/zadatok-ili-avans-v-chem-raznitsa-i-chto-luchshe-pri-pokupke-kvartiryi-chto-vozvraschaetsya---avans-ili-zadatok.html

Задаток или аванс при покупке квартиры, разница и отличия – Размер и оформление задатка при покупке квартиры

Действующими законодательными актами четко регламентированы инструменты, обеспечивающие обязательства продавца и покупателя квартиры. Юристы могут порекомендовать, что лучше выбрать, исходя из конкретной ситуации. Среди доступных вариантов сделки фигурируют аванс, залог и задаток.

Выбор параметров сделки

Закрепление договорных условий обычно происходит после выбора квартиры и согласования между сторонами основных параметров будущей сделки. Договоренность можно скрепить путем:

  • оформления договора залога;
  • предоставления задатка;
  • авансовых выплат.

Все перечисленные пути подтверждают намерения сторон и серьезность сделки, а также являются юридически подтвержденной финансовой гарантией.

Денежные выплаты, отданные продавцу покупателем в виде задатка либо аванса, могут быть использованы для осуществления предпродажных процедур подготовки.

Например, этой суммой можно погасить существующие коммунальные задолженности, оплатить экспертную оценку имущества, возникающие расходы на переезд.

Разница между авансом и задатком при покупке квартиры

Отличие аванса от задатка при покупке квартирыпредусмотрено законодательством.Аванс является денежной формой подтверждения намерений по продаже квартиры и вносится, основываясь на предварительных договоренностях либо соглашениях.

Многие удовлетворяются обычной распиской, но размер аванса обязательно должен быть фиксированным и указанным в документе. Простая письменная форма расписки тоже является юридическим подтверждением факта выплат.

Сумма аванса может составлять определенный процент от будущей сделки либо произвольную цифру.

Расторжение сделки предусматривает полное возвращение аванса продавцом покупателю. Иногда стороны фиксируют в договоре процедуру начисления процентов от суммы аванса или другие условия.

Например, можно зафиксировать в письменной форме отказ возврата аванса в случае расторжения сделки по вине покупателя.

Авансовые платежи являются предоплатой по любому договору, поэтому при расчете по сделке они учитываются в общей стоимости квартиры.

Существенная разница между задатком и авансом в том, что, если продавец откажется, он обязан уплатить покупателю сумму двух задатков. И при передаче денег под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка.

Величина задатка при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры может выражаться только в денежном эквиваленте. Последствия оформления задатка регулируются 380 и 381 статьями ГК РФ. По юридическим канонам аванс и задаток являются предоплатой, но последствия внесения задатка более серьезные.

Согласно закона при оформлении задатка при отказе покупателя от выполнения договоренностей, вся выплаченная сумма остается у продавца. При расторжении сделки по вине продавца, возмещение покупателю производится в двойном размере.

Это простое, но действенное правило, дисциплинирует обе стороны и обеспечивает гарантию подписания договора. Компенсационная природа задатка предусматривает обязательную письменную форму с прямым указанием информации в предварительном договоре либо договоре купли-продажи.

Если данные про задаток не фигурируют в письменном виде, денежные выплаты расцениваются как аванс.

Читайте также  Как продать неприватизированную квартиру с долгами

Размер задатка при покупке квартирыобязательно фиксируется в письменном виде. Залоговые деньги учитываются в качестве частичной оплаты при покупке квартиры.

Оформление задатка при покупке квартиры

Задаток или аванс при покупке квартиры призваны урегулировать взаимоотношения между сторонами, а также упростить процесс подписания сделки.

Если оформление не может состоятся по объективным причинам, не зависящим от сторон, как правило выплачивается разумная компенсация, и стороны подходят к ситуации с пониманием. При невозможности договориться, спор может перейти в суд.

В таком случае судья выслушает все аргументы и рассмотрит полученные факты, после чего вынесет решение по иску.

Конечно для сторон предпочтительно оформить аванс или задаток при покупке квартиры, разница между которыми все же существенная.Так в случае приобретения объекта, покупателю выгоднее просить продавца оформить задаток, поскольку удвоенная выплата вследствие отказа продажи является серьезной мотивацией.

Если покупатель не уверен в окончательности собственного выбора, разумнее оформить аванс. Тогда продавец вернет выплаченную сумму, если иные условия не фигурировали в подписанном договоре.

Если до момента заключения договора задаток остается у сотрудников агентства недвижимости, это необходимо указать в договоре и должным образом оформить необходимые документы.

Гарантию сохранности средствдает нотариальное оформление задатка при покупке квартиры. Депозит у нотариуса обеспечит возврат денег в случае расторжения договоренностей. Для крупных сумм юристы рекомендуют арендовать ячейку в банке и класть деньги на период, необходимый для окончательного взаиморасчета.

С целью снижения возможных рисков и для минимизации денежных потерь при отмене сделке, в договоре указывают уплату определенной суммы процентов за временное пользование вверенными деньгами или процедуру возмещения убытков.

Залог. Особенности процедуры

Задаток при покупке квартиры в ипотеку и аванс всегда выражаются в денежных единицах, тогда как залогом является способ обременения предмета сделки.

Благодаря оформлению этого вида обеспечения исполнения обязательств, квартира ограничивается в обороте. Чаще всего залоговая форма обязательств используется при заключении договора купли-продажи, предполагающего рассрочку платежа.

Это действие препятствует распоряжению объектом недвижимости до момента полной выплаты стоимости.

Классический и наиболее распространенный пример залога — это ипотека. Законом предусмотрено обязательное оформление договора или соглашения, при этом, предмет оформленного залога обязательно должен быть официально застрахован. Порядок обращения взысканий по заложенному имуществу и правила его реализации регулируются Гражданским кодексом РФ.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/chto-vybrat-pri-pokupke-kvartiry-zadatok-avans-ili-zalog/

Предоплата при покупке квартиры

Последнее обновление: 22.10.2017

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры. 

Предоплата при покупке квартирыможет вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность. 

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко.

В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры. 

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Образец Договора задатка при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями.

В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е.

если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание «альтернативных сделок» и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у Нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки. 

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях. 

Образец Договора аванса при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с ПДКП между дольщиком и Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует.

Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса.

В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться. 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predoplata-za-kvartiru/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: