Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры

Содержание

Можно ли продать квартиру с перепланировкой, если она неузаконенная

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры

Каждый собственник делает со своим жильём, что захочет. Он может снести стены, которые разделяют кухню и зал, объединить кухню и балкон, разъединить одну большую комнату и сделать из неё две.

Одним словом, это называется перепланировкой. В этом его упрекнуть никто не сможет.

Но что делать, если ему захочется продать такое жилье? В этой статье мы разберём вопросы о продаже квартиры с незаконной перепланировкой, можно ли её продать.

  • Что такое перепланировка
  • Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой
  • Можно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры
  • Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой
  • Наказание за неузаконенную перепланировку

Что такое перепланировка

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Для начала необходимо разобраться, что же такое перепланировка. Перепланировка – это любые изменения, которые вносит собственник в новое жилье. Эти изменения должны отличаться от первоначального плана жилья.

Перепланировка может быть 2 видов:

  • Первый вид – законная перепланировка. Такой вариант не требует разрешений и законного оформления. Такие работы связаны с ликвидацией, небольшими перемещениями: батарей, розеток, встроенных в стену шкафов, газовой плиты, сантехники. Также незначительными считаются изменения: застекление лоджии, объединение туалета и ванной. В этом случае необязательно узаконивать действия. Если собственник решил снести стену между комнатами, то ему придётся получить специальное разрешение на эти действия, согласовать их.
  • Второй вид – это незаконная перепланировка. Владелец жилья не получил разрешения на выполнения строительных действий. К таким могут относиться: перенос батареи отопления на застеклённую лоджию; сделал тёплый пол при помощи системы отопления и водоснабжения; сделал камин в квартире, которая находится в панельном доме; объединил кухню, в которой находится газовое оборудование и комнату; сделал в несущих стенах ниши или арки.

Неузаконенную перепланировку необходимо будет узаконить, если вы собираетесь продавать квартиру. В любом случае, вас это заставят сделать. Что касается самого процесса продажи такого жилья, то он будет трудным. Но это не значит, что невозможным.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

Законодательством не запрещено продавать квартиру с неузаконенной планировкой. При этом на собственника жилья ложится обязанность отражать в техническом паспорте все изменения, которые он делает. Именно поэтому прежде чем сделать планировку, необходимо её согласовать с Жилищной Инспекцией, с жильцами дома. Но, как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Продать жилье с неузаконенной перепланировкой можно, если:

  • Вы не скрываете от потенциального клиента, что имеются некие изменения в квартире, но эти изменения не урегулированы законодательно.
  • Если покупатель соглашается все же купить жилье, то в договоре о купле-продаже вы просто включаете пункт о необходимости переоформления изменений после того, как квартира перейдёт к покупателю. Покупатель берёт на себе весь процесс оформления, в том числе и денежную сторону.
  • Конечно, цену на продажу жилья придётся снизить на 10–20%. Именно поэтому, прежде чем продавать квартиру, необходимо просчитать все траты на оформление перепланировки. Полученный результат отнимите от реальной стоимости квартиры.

Затруднительно будет продать квартиру с неузаконенной перепланировкой гражданину, который собирается купить её в ипотеку. Скорее всего, банк не согласится брать такую квартиру в залог. Но иногда банки идут навстречу.

Можно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры

Очень часто собственник жилья оформляет перепланировку при продаже жилья. Пока квартира находилась в его собственности, ему казалось, что делать с ней он может все что захочет. Именно поэтому согласовывать свои действия он не собирался. Поэтому нет разрешения, поэтому перепланировка не узаконена.

Мы рассмотрели варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой. Но что делать, если нет покупателя, который захочет покупать такую квартиру. В этом случае придётся оформлять перепланировку при продаже квартиры.

Стоит отметить, что неузаконенная перепланировка – это нарушение законодательства. Если есть нарушение, то положено и наказание. В этом случае будет административное наказание, то есть собственник отделается только штрафом.

Но есть вариант, который поможет избежать наложения штрафа. Для этого необходимо провести узаконивание планировки, которой ещё не было. В этом случае вам необходимо договориться с архитектором из районного отдела, который сможет составить проект изменений.

Этот проект нужно согласовать с Жилищной инспекцией. После того как будет выдано разрешение на перепланировку, вам необходимо дождаться окончания предполагаемых работ. Затем оформляется акт завершения перепланировки.

После этого можно идти в БТИ и получать новый технический паспорт на квартиру. Без согласия на строительные действия невозможно будет оформить все на законодательном уровне. Конечно, процедура продажи жилья может затянуться на полгода, но зато вам не придётся урезать цену при продаже.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Есть люди, которые специально замалчивают этот факт. Они не хотят снижать цену за квартиру с несогласованной планировкой, именно поэтому об этом факте не говорят потенциальному покупателю. Если вам «посчастливилось» купить именно такую квартиру, то не стоит паниковать.

Исправить ситуацию можно. Конечно, придётся потратить нервы и деньги на судебные разбирательства. Но в этом случае суд будет на вашей стороне. Вы сможете потребовать расторжение договора купли-продажи, а также возмещение убытков, которые вы понесли при переезде.

Другая ситуация, если вас предупредили об этом факте. Вы дали согласие на покупку, так как цена на жилье снижена. Конечно, придётся побегать по разным инстанциям, чтобы оформить планировку на законном уровне. В противном случае вам, как новому собственнику вменят штраф.

Самое главное при покупке такой квартиры — возможность согласовать и узаконить строительные изменения. Если сделать это невозможно, то вам придётся вернуть квартиру в начальное положение. То есть устранить все «художества» прошлого собственника.

Если вы покупаете жилье в ипотеку, то будут сложности именно с покупкой жилья с несогласованной планировкой. Нечасто банки берут такие квартиры в залог. Если выяснится, что планировка подлежит согласованию, то кредит вам одобрят.

Для оформления строительных изменений необходимо собрать следующие документы:

  • Документ, которые подтверждает ваше право собственности на квартиру. В данном случае это договор купли-продажи.
  • Домовая книга. Вам необходимо предоставить данные обо всех прописанных в этой квартире.
  • Заявления о согласии всех совершеннолетних, которые прописаны в квартире. Этот документ должен быть заверен сотрудником ТСЖ.

Стоит отметить, что оформить планировку необходимо в течение 6 месяцев со дня покупки жилья.

Наказание за неузаконенную перепланировку

Если гражданин проигнорировал процедуру согласования планировки и не узаконил её, то он понесёт наказание. В этом случае законодатель ограничивается административным наказанием в виде штрафа. Это в том случае, если из-за таких действий никто не пострадал.

Если не был причинен вред незаконной планировкой жилья, то гражданин несёт административную ответственность:

  • Гражданин за несогласованную планировку наказывается штрафом от 2 до 3 тыс. рублей.
  • Должностное лицо – от 4 до 5 тыс. рублей.
  • Юридическое лицо – от 40 до 50 тыс. рублей.

Если самовольная планировка (не прошедшая согласования) нанесла ущерб третьим лицам:

  • Гражданин наказывается штрафом до 5 тыс. рублей.
  • Должностное лицо наказывается штрафом до 50 тыс. рублей.
  • Юридическое лицо наказывается штрафом до 300 тыс. рублей.

В случае если третьим лицам удастся доказать, что ущерб от такой планировки очень серьёзный, а гражданин делал планировку умышленно, то наказание будет более строгим. В этом случае может быть заведено и уголовное дело.

Итак, подведём итоги. Мы рассмотрели вопрос о продаже жилья с незаконной планировкой. В качестве вывода ответим на несколько вопросов по статье.

  • Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Продать можно. Для этого необходимо пройти согласование с Жилищной инспекцией о внесении изменений. Также согласование необходимо и с жильцами дома. Третье согласование — это с покупателем, если вы не захотели согласовывать этот вопрос с инспекцией и оформлять строительные изменения.
  • Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Есть два варианта – это согласовать вопрос с покупателем и снизить цену на жилье, оформить перепланировку при продаже.
  • Кто должен нести ответственность за несогласованную перепланировку? Ответственность несёт собственник жилья. Совершенно не важно, как её получил: купил, получил в наследство или в подарок.
  • Что делать, если купили жилье с несогласованной перепланировкой? Если об этом факте бывший собственник умолчал, то вы можете подать в суд и потребовать расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков.
  • Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры? Собственнику квартиры в любом случае придётся это сделать. Если вы согласуете этот вопрос с покупателем, то самостоятельно оформлять перепланировку не нужно будет.
Читайте также  Возможно ли отменить дарственную на квартиру

Стоит отметить: продать жилье без согласования строительных изменений, а также без оформления законности этих действий, будет очень сложно.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoj-esli-ona-neuzakonennaya.html

Незаконная перепланировка при покупке (продаже) квартиры: как продать, нужно ли узаконивать и риски

В стремлении жить красиво и богато люди, зачастую, идут на кардинальные меры, пытаясь нелегально изменить перепланировку своего жилья. Однако любое изменение в квартире, которое способно стереть грань между обычным ремонтом и самовольной перепланировкой, является нарушением, влекущим за собой множество неприятностей для собственника любой квартиры.

Нюансы недвижимости с несогласованной перепланировкой

Сразу нужно сказать, что за любую перепланировку, требующую обязательного разрешения, нести ответственность будет собственник жилья. мера воздействия – установка административного штрафа, и то, лишь в том случае, если незаконная переделка помещений не причинила ущерба соседям.

Если действия от несогласованных работ имеют более тяжкие последствия, нужно готовиться к жестким мерам воздействия, вплоть до уголовной ответственности.

Продавцы, которые зачастую пытаются продать недвижимость, где была произведена несанкционированная перепланировка, нередко стремятся завышать расценки на такое жилье. Однако подобный исход возможен лишь в том случае, если переделка была произведена в ходе получения соответствующего разрешения.

Намного хуже дела обстоят с квартирами, где изменение интерьера было осуществлено без получения разрешения. В этом случае  продавец будет пытаться сбить цену на объект, однако при покупке покупатель возьмет все риски лишь на себя, поскольку никакой документации у него на руках не окажется.

Если же квартира с неузаконенной переделкой приобретается не за личные деньги, а за счет ипотечного кредита, то банк попросту откажет в предоставлении займа. Таким образом, связываться с такими объектами недвижимости становится просто невыгодно

Более того, если покупатель все-таки решил, что покупка именно этой недвижимости ему необходима, то ему придется взять на себя всю работу по самостоятельной легализации произведенной ранее неузаконенной переделки в помещениях. На это потребуется не только время (может занять полгода), но и дополнительные средства. Да и риски не получить одобрение с ЖК на узаконивание самовольной перепланировки, у нового собственника, увеличиваются вдвое.

Не стоит полагать, что несогласованная переделка квартиры, требующей обязательного разрешения, так и останется тайной для местного БТИ. Любые кардинальные изменения в помещениях обязательно должны вноситься в технический паспорт объекта. Все документы на недвижимость потребуются при совершении сделки купли/продаже квартиры.

И в случае выявления, что переустройство жилья было выполнено без согласования, покупатель получит в свидетельстве о праве собственности на жилье, отметку, гласящую о том, что перепланировка была произведена самовольно, без получения соответствующего разрешения.

В итоге, покупателю, ставшим новым собственником недвижимости, все равно придется узаконивать новую перепланировку своими силами.

В худшем случае – новому владельцу придется за свой счет устранять все результаты нелегальной деятельности прошлых собственников, и восстанавливать изначальное состояние квартиры.

В большинстве случаев, несанкционированная перепланировка выявляется именно при продаже недвижимости.

Ведь каждая сделка подлежит обязательной регистрации, причем одним из основных документов, на основании, которого можно купить/продать квартиру – это технический паспорт с поэтажным планом.

Специалист из БТИ обязательно проверяет недвижимость на соответствие показателям техпаспорта с действительностью, и если в помещениях имеются несоответствия, то жилье с незаконной перепланировкой становится объектом пристального наблюдения со стороны БТИ.

В этом случае в техническом плане квартиры обязательно появятся красные линии, которые будут свидетельствовать о наличии неузаконенной перепланировки в местах ее проведения.

Именно наличие таких линий на плане БТИ будет основным препятствием для покупателя при оформлении недвижимости в собственность.

Для того  чтобы суметь в последующем приватизировать квартиру, новому владельцу нужно будет сперва узаконить все нелегальные изменения, и лишь после этого перерегистрировать право собственности.

к оглавлению ↑

В каких случаях перепланировка требует согласования, а в каких нет?

Для того чтобы избежать рисков, связанных с неузаконенной сменой интерьера жилья, нужно четко понимать, что является легальной переделкой, не требующей получения разрешения, а что требует обязательного согласования в соответствующих инстанциях.

Варианты перепланировки, не требующей согласования:

  1. Проведение в квартире косметического ремонта (поклейка обоев, покраска, укладка плитки и так далее).
  2. Замена старых радиаторов, розеток, батарей.
  3. Монтаж кондиционеров.
  4. Установка или разборка встроенных шкафов и мебели.
  5. Замена и переустановка сантехнических приборов в пределах жилых помещений. В том случае, если же данная замена планируется производиться в нежилых помещениях, тогда этот вид работы потребует обязательного согласования.
  6. Монтаж самораздвигающихся и обычных межкомнатных дверей.
  7. Замена электроплит, газовых приборов.
  8. Покраска и застекление лоджий, балконов.
  9. Демонтаж не несущих дверных проемов и перегородок.
  10. Создание некоторых специальных перегородок, не оказывающих никакого давления и дополнительных нагрузок на перекрытия в помещении.

Варианты перепланировки, требующие получения специального разрешения:

  1. Смена газовых плит на электрические, и наоборот.
  2. Самостоятельный перенос газовых плит.
  3. Разрушение, разборка несущих стен и перегородок, на которые идет дополнительная нагрузка.
  4. Перенос батарей в лоджию или на балкон.
  5. Перенос стен для увеличения площади жилых помещений ванной комнаты, санузла, коридора.
  6. Переустановление перегородки, которая увеличивает нагрузку на перекрытия.
  7. Объединение нескольких отдельных комнат в одно большое помещение (например, объединение кухни и зала).
  8. Объединение комнаты с балконом или лоджии для увеличения общей жилой площади квартиры.

Надо отметить, что данный список вариантов перепланировки, которые требуют согласования, не являются исчерпывающими, поскольку каждый регион может устанавливать свои ограничения на допустимые варианты переделки недвижимости. Поэтому лучше уточнять заранее в местных органах самоуправления, какую перепланировку можно не согласовывать, а какая требует обязательного вмешательства специалистов, особенно, если планируется покупка жилья.

к оглавлению ↑

Что нужно знать перед покупкой?

Покупателю, перед тем, как подписывать соглашение о покупке квартиры, нужно попросить продавца предоставить для ознакомления свидетельство о гос. регистрации права собственности.

В данном документе, если проводилась незаконная переделка, об этом будет указано в отдельном пункте под названием «Обременение».

Если такой пункт обнаружится, то продажа квартиры может быть отложена до того момента, пока нынешний владелец не легализует свои действия, или покупатель сам не возьмет на себя данные обязанности.

Обязательно нужно будет проверить технический паспорт на квартиру. Если в помещениях делалось какое-то переустройство, в паспорте на недвижимость это будет отображено.

Достаточно просто сравнить план помещений с тем, что указано в документе. Любая неточность или несоответствие тому, что указано в паспорте на объект, сразу же будут заметны.

В любом случае, если покупатель все же обнаружит, что у квартиры имеются несогласованные переделки, ему следует, при решении о покупке, настоять на том, чтобы продавец, перед подписанием договора купли/продажи, все самостоятельно узаконил, а уже только после этого пытался продать объект. Такой подход поможет покупателю избежать в будущем многих проблем и ненужных затрат.

Что же касается продавцов, которые пытаются продать такое жилье, они нередко просто умалчивают факт наличия незаконного переоборудования квартиры. И это понятно, поскольку заниматься процедурой легализации, зачастую, нет ни времени, ни желания.

Поэтому в процессе продажи, они идут на компромисс с покупателем, снижая цену на объект. Что же окажется выгодней для покупателя, решать только ему.

Однако технические документы на квартиру всегда нужно проверять в первую очередь, чтобы в последующем не столкнуться с несанкционированной перепланировкой.


Загрузка…

Источник: http://anedvizhimost.ru/pereplanirovka/prodazha-kvartiry-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj.html

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры

В последнее время все чаще можно услышать о перепланировке квартир, которых коснулась приватизация. Это делается в большинстве случаев для того, чтобы создать интересное проектное решение, не похожее на остальные. Но как же правильно оформить документы, и в каких случаях это необходимо? Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Если же вы все-таки решились на внесение изменений, то стоит задуматься о сборе документов. Какие бумаги необходимы? Сколько будет стоить процедура согласования? Сколько по времени это займет?

Определение понятий

Очень часто многие хозяева квартир делают перепланировку жилища, которую потом необходимо обязательно регистрировать в БТИ. Но это делать лишь единицы, потому что стоимость регистрации составляет около 2500 рублей, а времени уходит практически 2 месяца. Все это приводит к тому, что у жителей страны возникают штрафы и невозможность продажи перепроектированного имущества.

Понятие перепланировки подразумевает под собой изменение в квартире, подлежащие регистрации и фиксации в техническом паспорте. Все требования сейчас прописаны в действующем законодательстве и позволяют уменьшить количество проблем, возникающих при оформлении купли-продажи.

О чем говорит закон

Нужно ли узаконивать перепланировку в квартире? В законодательстве сейчас существует 2 статьи, регулирующие этот вопрос: статья 25 и статья 26 ЖК РФ. В них идет речь о том, что такое перепланировка и описаны случаи, для которых необходима регистрация и документы для ее проведения.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Читайте также  Можно ли продать комнату в приватизированной квартире

Кодекс позволяет гражданам ознакомиться с процессом проведения сделки и с условием внесения на бумагу всех изменений. Это позволяет избегать конфликтных ситуаций.

Образец заявления на перепланировку квартиры:

Нужно ли узаконивать перепланировку в квартире

В настоящее время все чаще ремонт предполагает внесение изменений в планировку квартиры, изменяя конфигурацию помещений. Очень часто именно такие переделки не узакониваются.

Но эта процедура обязательна по ряду причин:

Продажа Если в имущество внесены законные изменения, то его легче продать и можно даже немного повысить стоимость. Ведь не в каждой квартире есть индивидуальные элементы интерьера. А вот если они не зарегистрированы, то тогда стоимость снижается в среднем на 20 %, а продажа интересует покупателей намного меньше.
Ипотека Если покупатель хочет оформить будущее имущество в ипотеке, то незаконное внесение изменений может послужить причиной для отказа в банке. Это происходит из-за того, что отсутствие грамотной документации повышает риски банка.
Плановые проверки Очень часто городские службы могут приходить и сверять данные в документах с реальными. И при несоответствии налагается штраф и дается время для исправления.

Образец технического паспорта помещения:

При продаже жилья

Можно ли продавать имущество, которое не было своевременно узаконено?

Здесь есть 2 способа решения проблемы:

Квартира с незаконным внесением изменений
  • Существует такой вариант продажи, когда покупатель осведомлен о необходимом оформлении документов по перепланировке и сразу после приобретения имущества он проводит эту процедуру самостоятельно и за свой счет. Это позволяет удешевить имущество на 20 % от первоначальной суммы.
  • Но покупатель должен сначала узнать о цене проведения регистрации, а после этого уже принимать решение. Но этот вариант не подходит тем людям, которые проводят оформление в ипотеку, так как банки практически всегда выносят отрицательный вердикт на проблемное жилье.
Квартира с внесенными изменениями Всегда можно оформить то, что не было выполнено вовремя. Регламентируются мероприятия статьями 25,29 Жилищного Кодекса Российской Федерации.Процедуру будет состоять из следующих этапов:

  • поход в БТИ, взяв с собой план этажа и технический паспорт (там нужно нанести изменения красным цветом);
  • обращение в архитектурно-строительную организацию для разрешения внесения изменений (если изменения будут небольшими, то просто составляется эскиз по новым данным, а если наоборот, то тогда требуется составление проекта и согласование его со всеми службами);
  • после сбора всех разрешений нужно обратиться снова в архитектурный отдел и получить разрешение на реконструкцию, а также акт ввода;
  • на дом вызывается работник БТИ, который проводит необходимые измерения и составляет новый технический паспорт.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

В каких случаях не нужно получать разрешение

Если отвечать на этот вопрос, то стоит отметить, что получать разрешение не нужно, когда изменения не должны включаться в технический паспорт и иную документацию. Это могут быть косметический ремонт, остекление балкона и другие мелкие доработки.

Когда нужно согласовывать и как это сделать

Если речь заходит о том, что нужно регистрировать и согласовывать, то в этот список автоматически попадают:

  • снос ненесущих перегородок или их дополнительная установка;
  • снос или установка дверных проемов;
  • перемещение сантехнических приборов в пределах комнаты.

Но среди таких примеров можно выделить и те, которые могут быть не утверждены:

  • при перепланировке возникли проблемы с потерей прочности и устойчивости несущих конструкций или увеличилась нагрузка на них;
  • реконструкция вентиляционных блоков (их уменьшение или устранение);
  • перенос отопительных приборов, которые учтены в общей системе на балкон или лоджию;
  • объединение кухни с комнатой, если в первой находится плита, работающая на газу.

Чтобы получить согласование на переоборудование, следует обратиться в соответствующие органы со следующим пакетом документов:

  • письменная заявка;
  • документы на недвижимость;
  • проект перепланировки;
  • технический паспорт;
  • согласие всех владельцев жилища;
  • заключение комитета по архитектуре и охране памятников о допуске внесения изменений, если квартира внесена в список памятников.

Если вас пришел отказ, то он должен быть объяснен и может быть рассмотрен в суде. Если вам одобрили изменения, то после окончания их выполнения специальная комиссия приходит для проверки их правильности.

Образец проекта перепланировки квартиры:

После самовольного переустройства

Сегодня существует 2 варианта устранения самовольного переустройства квартиры: судебное разбирательство и административная процедура. Чтобы начать процедуру регистрации, стоит обратиться в те органы, которые занимаются этим вопросом.

Среди них могут быть:

  • жилищная инспекция;
  • администрация города или района;
  • отдел по строительству.

Туда нужно взять технический паспорт и план недвижимости. Именно в эти бумаги и вносятся изменения. Если таковых нет, то нужно обратиться в БТИ для того, чтобы специалист приехал к вам и создал прежний вариант с внесенными изменениями.

Источник: http://dcvesta.ru/nuzhno-li-uzakonivat-pereplanirovku-pri-prodazhe-kvartiry/

Нужно ли узаконивать перепланировку — не несущих стен, при продаже квартиры, в нежилом помещении, 2018

Согласование перепланировочных мероприятий является залогом дальнейшего беспроблемного распоряжения недвижимостью.

Получение новых документов с исправленными показателями позволяют продать, обменять, подарить, наследовать объект без осложнений.

Виды

Перепланировка в помещении может быть признана либо законной, либо самовольной.

Самовольная переделка – это выполненные работы, которые причислены к списку перепланировочных, без согласования с органами местной власти.

Законная перепланировка в 2018 году является таковой, если перед началом работ было получено официальное разрешение из администрации города, а после окончания, были произведены все процедуры для получения обновленных документов.

Чем грозит незаконная

Незаконно выполненная перепланировка грозит собственнику:

  1. угрозой проживания в переделанном помещении;
  2. ухудшением санитарных условий;
  3. невозможностью распоряжаться недвижимостью без возникновения дополнительных сложностей в оформлении;
  4. сложность в получении страховки при наступлении страхового случая;
  5. невозможность оформить кредит путем заложения недвижимости с неоформленной перепланировкой.

Надо ли узаконивать перепланировку

Узаконивание перепланировки до ее начала дает возможность избежать многих ошибок с соблюдением норм и правил реализации процесса.

Оформить переделку, после того как она уже сделана также лучше, чем столкнуться с проблемой ее оформления при необходимости распорядиться недвижимостью.

При продаже квартиры

При продаже квартиры, также как и при любой другой сделке с ней, необходимо учитывать незаконно выполненную переделку.

Покупатель, не уведомленный о сделанной переделке в приватизированной квартире, вправе расторгнуть договор купли-продажи и потребовать компенсацию через суд.

Если свободная планировка

При покупке квартиры со свободной планировкой необходимо помнить, что покупателя, скорее всего, обманут убеждениями о возможности делать перепланировку без какого-либо согласования.

На вопрос «нужно ли узаконивать перепланировку?» ответ однозначен и утвердителен, так как в любом помещении необходимо соблюдать все нормы и правила строительного и гигиенического характера.

В квартирах свободной планировки, на первый взгляд, больше возможностей для работ, но есть и ограничения, введенные автором застройки.

План БТИ

Для того чтобы не нарушить какие-либо запретные нюансы необходимо ознакомиться с планом БТИ и планом здания у застройщика, как правило, на них отображены все стены, которые не выстроены по факту в помещении.

Утвержденная

Согласование перепланировки мало чем отличается от классического процесса.

Главным отличительным моментом считается необходимость запроса плана здания у застройщика (на нем отображены все недовозведенные перегородки).

Сложные случаи

Перед началом работ, особенно если планируется расширение санузла и ванной комнаты за счет вспомогательной площади, нужно из плана застройщика убедиться обозначена ли какая-нибудь площадь в квартире как вспомогательная, ведь в плане может быть отображена только жилая площадь и площадь помещений мокрой зоны.

Способы продажи

Сейчас способов реализации недвижимости всего два:

  1. перед подписанием договора о продаже оформить уже сделанную переделку через суд;
  2. договориться с покупателем о том, что цена недвижимости будет снижена, но после оформления сделки новому владельцу придется оформить перепланировку.

Составить договор с покупателем

Договор о купле-продаже недвижимости должен отображать все нюансы, связанные с объектом, включая пункт о существовании самовольной перепланировки.

Подготовкой договора следует заняться перед продажей с привлечением юриста.

Подготовка такого договора исключает возможность продажи гражданам в ипотеку, т.к. банк не выдает кредит на жилье с обременением.

Оформить сделанную

Оформление собственником уже произведенной переделки, причем неважно, сделана она в нежилом помещении, в частном доме или в квартире, до начала оформления сделки по продаже недвижимости производится в зале суда.

Суд изучает все документы и принимает решение о признании переделки законной или о необходимости вернуть помещению первозданный вид.

Какие изменения не надо оформлять

При планировании реализовать свое имущество, собственник должен знать, нужно ли беспокоиться о согласовании уже проделанных ранее работ, ведь существует ряд мероприятий, которые не нужно узаконивать:

  1. замена окон или остекления балкона/лоджии;
  2. действия, связанные с изменением расположения или размера проемов с использованием не несущих стен;
  3. демонтаж и возведение на том же месте перегородки из легкого материала, например, из гипсокартона;
  4. замена крупной бытовой техники;
  5. замена сантехники, без изменения ее расположения;
  6. установка климатического оборудования.

Ограничения

Ограничения к перепланировке могут возникнуть по указанию авторов застройки и исходя из актов жилищного кодекса.

Например, ограничения действуют в связи с разработкой дополнительного санузла, двери из него могут выходить в жилую комнату, только если первый объект аналогичного назначения открывается из коридора.

Другим примером можно считать частичный демонтаж подоконного участка при объединении балкона или лоджии с другим помещением, он возможен, только если это не под запретом автора застройки, например, в монолитном доме такое разрушение допустимо, т.к. внешняя стена не является несущей.

Какие виды работ под запретом

Помимо ограничительных работ, которые при соблюдении условий могут быть реализованы, существуют работы, разрешение на реализацию которых не выдаются.

  1. Перенос отопительных батарей на лоджию/балкон.
  2. Демонтаж несущих стен.
  3. Усиление нагрузки на несущие конструкции здания (если задействована стена не несущая, то нужно убедиться, что не подвергается чрезмерной нагрузке пол)
Читайте также  Как быстро приватизировать квартиру

Процедура согласования

Согласование перепланировки осуществляется в следующей последовательности:

  1. консультация по вопросу возможности реализации перепланировки.
  2. получение согласия от членов семьи и лиц, прописанных по адресу интересующего объекта;
  3. нужно убедиться, что соседи не против планируемых работ;
  4. взять документы на объект в БТИ;
  5. заказать проект в организации с допуском СРО;
  6. согласовать проектную документацию в инстанциях по обеспечению безопасности и поддержанию гигиенического состояния;
  7. написать заявление на получение разрешения и сдача всех документов в жил. отдел;
  8. получение разрешения и реализация работ по перепланировке;
  9. подписание акта о заверенном процессе переделки;
  10. внесение корректировок в документы и создание новых образцов свидетельств.

Куда обращаться, чтобы получить разрешение

Основной инстанцией для согласования является жилищный отдел при администрации муниципального образования.

Правда, перед тем как получить из жил. инстанции разрешение необходимо будет посетить:

  1. БТИ;
  2. Проектный институт;
  3. Отдел МЧС;
  4. СЭС.

Стоимость услуг

Стоимость согласования имеет различия в зависимости от того в каком районе находится объект недвижимости, т.к. цены на услуги проектирования или на получение заключений из иных инстанций в Москве несколько выше.

По московским расценкам согласование перепланировки может обойтись в 30-150 тысяч рублей. Широкий диапазон цен связан с объемом работ, площадью помещения и сроками подготовки документов.

Законодательство

Процесс согласования перепланировки в Москве описан в Постановлении Правительства № 508 от 25.10.2011 года.

Источник: http://urpravo24.ru/nuzhno-li-uzakonivat-pereplanirovku/

Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой в 2018

В последние годы владельцы квартир стали делать перепланировки – переносить окна и двери, строить арки. Проблема заключается в том, что не все заблаговременно узаконивают данные изменения, а значит, при продаже квартиры могут возникнуть проблемы.

Что это такое

Перепланировкой считается проведение в квартире ремонтных работ, в процессе которых происходит изменение планов, составленных при получении технического паспорта в БТИ.

Существует два вида перепланировки: эскизная и проектная. В зависимости от того, какой вид был применен, зависят стоимость узаконивания, сроки оформления.

Эскизная перепланировка включает в себя:

  • перестановка в ванной туалета, раковины, изменение расположения труб;
  • перемещение отопительных батарей и газовой плиты;
  • разборка несущих перегородок;
  • создание новых перегородок, проемов в стенах и арок.

Согласование эскизной перепланировки длится не более четырех месяцев. Для этого нужно лишь собрать все необходимые документы и посетить местное БТИ, где все изменения будут отмечены на плане красной линией.

Проектная перепланировка:

  • полный снос стен в квартире;
  • объединение нескольких квартир, как по горизонтали, так и по вертикали;
  • установка лестниц;
  • увеличение жилой площади за счет соединения комнат с балконами.

Чтобы проводить подобные работы, необходимо для начала обратиться в городское архитектурное управление. Чтобы получить согласование по данному проекту, потребуется ждать очень долго, около полугода. Следует учитывать, что получение разрешения на такой проект обходится дорого – около 60 тысяч рублей.

Согласование перепланировки зачастую – сложный процесс, но необходимый. Если не получить разрешение вовремя, и начать продажу квартиры с не узаконенной перепланировкой, могут возникнуть сложности, которых можно было бы избежать.

Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой

Закон гласит – любое изменение в плане квартиры должно оговариваться в соответствующих инстанциях и быть проведено только после получения соответствующего разрешения.

Выставляя на продажу жилье с проведенной, но не узаконенной перепланировкой, продавец фактически обманывает покупателя, поскольку в документах по плану имеется одна квартира, а продается другая, с другим планом. 

Узаконить уже проведенную перепланировку нужно до продажи, однако иногда случается, что покупатель все же приобретает переделанную квартиру и сталкивается впоследствии с проблемами, за которые ему, как новому собственнику, приходится отвечать.

Осуществить передачу прав на квартиру с незаконной перепланировкой все же можно, но покупатель должен быть готов к тому, что ему придется самому собирать документы и платить штрафы, весь груз в таком случае упадет на него.

Могут возникнуть сложности следующего характера:

  1. Покупатель пожелает приобрести жилье в ипотеку, и тогда представители банка или БТИ займутся проверкой состояния квартиры.
  2. Можно потерять свою квартиру, если не вернуть все в исходное положение за установленный срок.
  3. Покупатель может затребовать снижение цены в связи с тем, что ему придется покрывать расходы на узаконивание перепланировки.
  4. Договор купли – продажи при определенных условиях может быть признан недействительным.
  5. Покупатель на любом этапе оформления документации может принять решение отказаться от сомнительной сделки.

При законной, правомерной продаже жилья, собственник обязан предоставить покупателю новые, с актуальными данными, кадастровый и технический паспорта. Иногда продать квартиру по старому паспорту не удается, и тогда, при проверке жилья сотрудниками БТИ обнаруживается факт проведения незаконных переделок в квартире.

Для чего нужен технический паспорт на квартиру, узнайте тут.

Чтобы продать квартиру, нужно для начала узаконить перепланировку.

Для этого потребуются следующие документы:

  1. Старый проект квартиры.
  2. Заключение органа СЭС о соответствии жилья установленным нормам.
  3. Новый техпаспорт и кадастровый паспорт.

С этими бумагами нужно обратиться в городское архитектурное управление и запросить разрешение на перепланировку и документ, с которым будет возможно узаконивание уже проведенных ремонтных работ.

Впоследствии, для продажи квартиры, нужно предоставить покупателю и работнику регистрационного органа документы:

  • документы о праве собственности на недвижимость;
  • новые технические документы – паспорта из БТИ и кадастровой палаты;
  • гражданский паспорт продавца и покупателя;
  • составленный договор о купле – продажи, он может быть предварительным;
  • акт приема – передачи;
  • справка об оплате госпошлины в установленном размере.

Чтобы убедить покупателя в своей честности, продавец может показать ему разрешение на перепланировку, выданное городским архитектурным управлением.

Как это сделать

Подготовив все документы, можно попытаться продать квартиру, даже если перепланировка не была узаконена:

  1. Чтобы быть уверенным в том, что совершенную сделку впоследствии не признают незаконной, нужно все же озадачиться вопросом об узаконивании перепланировки. Можно заняться оформлением соответствующих документов совместно с будущим покупателем жилья.
  2. В БТИ нужно получить выписку из кадастрового паспорта, в которой будет отмечена ранее действовавшая планировка квартиры. Помимо этой выписки потребуется также кадастровый план и справка с отметкой о технических характеристиках квартиры. Вместе с этими документами нужно обратиться в городской отдел архитектуры, где будет запрошен выезд архитектора на дом. Он составит проект и отметит в нем сделанные изменения. После этого нужно будет согласовать данный проект в пожарной службе, администрации города и СЭС.
  3. После одобрения уже выполненных изменений, владелец квартиры должен уплатить штраф.
  4. Специалист из БТИ также выедет на дом, составит план, после чего можно будет получить новый кадастровый или технический паспорт.
  5. Когда новые документы получены, сделка купли – продажи осуществляется по стандартному алгоритму – составление и заверение договора у нотариуса, оплата, передача прав на недвижимость в регистрационной палате.

Продавая квартиру без узаконивания перепланировки по заниженной стоимости, следует взять с покупателя расписку о том, что он уведомлен о необходимости провести узаконивание перепланировки и не имеет претензий. Однако этот вариант можно осуществить лишь в том случае, если кадастровый паспорт был получен не более, чем пять лет назад.

В противном случае, для продажи квартиры придется получать новый паспорт, а значит, и узаконивать перепланировку.

Что не требует согласования

Некоторые виды переделок в квартире не требуют согласования, как правило, они незначительные и не нарушают целостность стен, пола или потолка:

  • ликвидация или перемещение: батареи, газовой плиты, сушителей для полотенец, розеток, встроенных гардеробов, сантехники, других, электрических или переносных предметов интерьера;
  • застекление лоджии;
  • снесение не несущей стены, соединяющей ванную и туалет.

При этом следует самостоятельно посмотреть в кадастровом паспорте, являются ли ванна и туалет одной или раздельными комнатами по плану. Поскольку изменение количества комнат вследствие сноса стены между ними, должно быть согласовано и отмечено в документации.

Что нельзя узаконить

Некоторые изменения в квартире не удастся осуществить, даже обратившись в БТИ или архитектурное управление, поскольку они категорически не допускаются:

  • проводить капитальный ремонт со сносом стен или перегородок, дверей, в доме, который находится в аварийном состоянии, поскольку такой ремонт несет огромную опасность для жизни и здоровья человека;
  • снос несущих стен, особенно в многоквартирном доме;
  • объединение кухни с жилой комнатой. Архитектор в любом случае даст отказ, но если владелец жилья считает, что это сделать можно, он может обратиться в суд и попытаться отстоять свою точку зрения;
  • перепланировка, которая повлечет за собой нарушение санитарных или экологических норм;
  • проведение ремонта без согласия собственника жилья;
  • установка на балконах различных декоративных элементов;
  • переделывание обычного балкона в эркер;
  • ремонт, при котором будет нарушен общий вид жилого дома или ухудшены условия для проживания, особенно, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети.

Поддавшись модным веяниям, многие владельцы городских квартир желают придать своему жилью изысканности. Они капитально переделывают помещение, добавляют тяжелые, и порой лишние детали, тем самым вызывая угрозу обрушения.

Превращение балкона в живописный эркер —  опасная затея, которая может обломаться еще на этапе воплощения,  если балкон, не выдержав силы тяжести, рухнет кому- нибудь на голову. В таком случае владельцу квартиры придется отвечать перед законом по всей строгости, а штраф за перепланировку покажется еще легким наказанием.

Избежать серьезных проблем и сохранить право собственности на квартиру можно только одним способом – следуя букве закона и своевременно получая разрешение на любые переделки в квартире, будь то вырубка небольшого проема в стене или установка лестницы.

О том, можно ли оспорить дарственную если квартира уже продана, читайте здесь.

Образец договора дарения доли квартиры можно найти на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-nesoglasovannoj-pereplanirovkoj/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: