Как создать ЖСК на недостроенном доме

Содержание

Жск как схема покупки квартиры

Как создать ЖСК на недостроенном доме

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Жск — что это такое

История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»).

Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия).

Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

  • сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
  • невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
  • невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
  • недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
  2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
  3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

  1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
  2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
  3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
  4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
  5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
  6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

  1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

  • детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
  • ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
  • удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
  • обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
  • внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.
Читайте также  Как оценивается кадастровая стоимость дома

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Отзывы покупателей

Алексей:

Людмила:

Валентина:

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/zhsk-chto-eto.html

Как создать жск на недостроенном доме

  • название организации;
  • адрес;
  • цель создания объединения;
  • способ, на основании которого осуществляется прием в члены кооператива;
  • правила, согласно которым участники исключаются из членства организации;
  • ответственность, которую несет ЖСК в случае невыполнения обязательств;
  • способы покрытия убытков;
  • порядок реорганизации или ликвидации объединения.

Когда гражданин принимается в соучредители, ему предоставляют квартиру, согласно внесенным паям. Другими словами, распоряжение квартирой в доме, где есть ЖСК, возможно только после вступления в члены организации. Справка: но право собственности на недвижимость любой их участников кооператива получает лишь после того, как выплатит свой пай полностью.

Жск как схема покупки квартиры

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

  1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Передача дома ЖСК дольщиков при банкротстве застройщика

Для начала строительства необходимо получить у арбитражного управляющего проектную документацию на дом и иные сопутствующие технические и производственные документы.

Кроме того нужно заключить договор аренды земельного участка с Комитетом имущественных отношений и получить в Службе государственного строительного надзора и экспертизы разрешение на строительство на имя ЖСК.

Здесь проблем обычно не возникает, городские власти, как правило, идут навстречу обманутым дольщикам, тем более, если они сами проявляют инициативу, создали ЖСК и намерены достраивать свой дом.

4. Квартир в доме после завершения строительства будет достаточно для всех дольщиков. Это означает, что в доме отсутствуют двойные продажи или дольщики, претендующие на одну и ту же квартиру, согласны на замену, и свободная квартира для замены в доме имеется.

Как пройти регистрацию ЖСК в ГИС: создание кооператива и его оформление

  1. Обратиться в АИЖК, огласить намерение о том, что планируется создание кооператива. Предоставить первичные сведения. К ним относится информация о том, какого типа планируется застройка; сколько человек в кооперативе; пожелания о будущем местоположении дома и др.
  2. Формируется список граждан, заинтересованных в создании ЖСК.

  3. Составляется ходатайство о предоставлении земельного участка. Документ направляется в АИЖК.
  4. Агентство находит подходящий участок.
  5. Создание жилищно-строительного кооператива. Регистрация организации в налоговой службе.
  6. Кооператив должен подать в Агентство заявление.

    В нем нужно изложить просьбу о передаче участка, на котором стоит дом, в безвозмездное пользование.

  7. Правление Агентства принимает решение о том, что территория будет передана кооперативу.
  8. Составление договора о безвозмездном пользовании наделом. Подписание документов.
  9. Строительство зданий на выделенной территории.
  10. Ввод объектов в эксплуатацию.

    Передача участка и зданий в собственность.

Рекомендуем прочесть:  День отца в курской области в 2018 году какого числа

В отличие от коммерческих компаний кооперативом управлять сложнее. Все дело в том, что руководители ЖСК ограничены в выборе инструментов для решения задач. Он не может уволить членов правления, а также лиц, входящих в состав ревизионной комиссии.

Обманутые дольщики и жилищное законодательство

ЖСК, функционирующий в целях достраивания дома, не осуществляет предпринимательской деятельности. При этом он является некоммерческой организацией. Полученные кооперативом паевые взносы не порождают у него доходов в целях налогообложения прибыли. Они рассматриваются как целевые поступления на ведение уставной деятельности. Основание – подпункт 1 пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса.

В качестве паевых взносов члены ЖСК вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Помимо этого в установленный уставом ЖСК срок они обязаны внести денежные средства для завершения строительства.

Тем самым паевой взнос каждого члена состоит из двух частей — неденежной и денежной. Однако имущественные права члена кооператива, созданные на его деньги застройщиком, связаны с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Поэтому переход этих прав от застройщика к участнику строительства подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).

Аналогично потребует госрегистрации и переход названных прав от участников строительства к созданному ими ЖСК. Но для передачи прав на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (подп. 5 п. 3 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Об отражении передачи недостроенного жилого дома жилищно-строительному кооперативу после переоценки (Выпуск 20, октябрь 1996 г

В рассматриваемом случае происходит реализация объекта не завершенного строительством жилого дома, который продающим его предприятием введен в эксплуатацию не будет. Действующими нормативными документами не регламентирован порядок отражения на счетах бухгалтерского учета реализации незаконченных капитальных вложений.

Вместе с тем Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий (утверждена приказом Минфина СССР от 01.11.

91 N 56) разрешает организациям самостоятельно дополнять с соблюдением основных методологических принципов бухгалтерского учета типовую схему корреспонденции счетов в случае возникновения фактов хозяйственной деятельности, отражение которых в ней не было предусмотрено.

922. Предприятием построен за счет собственных средств жилой дом до 60% готовности. Незавершенное строительство учитывалось на счете 08 «Капитальные вложения». По состоянию на 1 января 1996 г. в соответствии с действующим законодательством была произведена переоценка числившегося на балансе предприятия незавершенного строительства.

Жск — это

В настоящее время правовую базу деятельности ЖСК регулирует жилищное законодательство. Термин «жилищно-строительный кооператив» четко определен в ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. Условия создания, организация деятельности и правила участия в ЖСК представлены:

Рекомендуем прочесть:  Где узнать когда будет капитальный ремонт в доме

На сегодняшний день добровольное объединение единомышленников с целью возведения жилых зданий встречается крайне редко. Несмотря на то что законодательство не препятствует созданию ЖСК, строительство многоэтажных домов по такой схеме пользуется популярностью в большей степени среди крупных предприятий, которые заинтересованы в обеспечении квартирами своих сотрудников.

Механизм создания жилищно-строительного кооператива (далее – жск) в случае банкротства застройщика(стадия наблюдения)

Что касается паевого взноса, то между дольщиком и ЖСК оформляется договор об уступке права требования по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, при этом этот договор должен быть также, как и сам договор участия в долевом строительстве, зарегистрирован в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно части 1 статьи 8 Федерального закона от 8 июля 2001 года «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.

Баталина заявила о передаче недостроенного дома в Саратове новому ЖСК

Вчера, 6 марта, депутат Госдумы Ольга Баталина провела в Саратове очередную встречу с обманутыми участниками долевого строительства. Как рассказала парламентарий на своей странице в соцсети , она пообщалась с представителями дольщиков двух ЖСК — «Буй» и «Прометей».

«До этого необходимо откорректировать проектную документацию, утвердить границы зоны охраны, так как рядом находится несколько памятников местного и регионального значения. Помимо этого нужно разработать и утвердить технические условия на подключение данного дома к ресурсоснабжающим сетям.

Закон о банкротстве

В том случае, если суд выносит решение в пользу инвесторов, жилищно-строительному кооперативу передается земельный участок вместе с расположенным на нем недостроенным объектом.

С этого момента организацией всех работ на строительной площадке занимаются сами инвесторы.

ЖСК, который начинает выполнять функции заказчика строительства, самостоятельно будет привлекать строительную организацию, имеющую все необходимые допуски СРО и право выполнять функции застройщика.

С принятием нового закона у инвесторов появляется возможность выбирать между двумя вариантами решения ситуации: получить от застройщика вложенные средства или организовывать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и самостоятельно заниматься достройкой дома.

По новому закону недостроенное здание выводится из общего имущества застройщика, которое будет реализовано на торгах, а значит, прочие кредиторы лишаются права на него претендовать.

Следить за тем, чтобы при банкротстве были соблюдены требования инвесторов, должна организация, осуществляющая контроль в сфере долевого строительства, в Красноярске это Служба строительного надзора и жилищного контроля по Красноярскому краю.

08 Авг 2018      piterurist         45      

Источник: http://urpiter.ru/nalogi/kak-sozdat-zhsk-na-nedostroennom-dome

Как создать жск на недостроенном доме — Юридический справочник

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и договора долевого участия (ДДУ) две основные схемы взаимодействия между застройщиками и их клиентами в России. Cиcтема создания ЖСК существует еще со времен Советского Союза, ДДУ появились 10 лет назад, после вступления в силу Федерального Закона об участии в долевом строительстве (214-ФЗ).

Схема ЖСК подразумевает вступление всех дольщиков в кооператив, с дальнейшим внесением средств на его счет, на которые и будет строиться будущий объект. До недавнего времени сфера кооперативов была недостаточно четко регламентирована, оставляла целый ряд лазеек, которыми пользовались недобросовестные застройщики.

Она, с одной стороны, вызывала недоверие со стороны покупателей, чувствовавших свою недостаточную защищенность, а с другой привлекала существенно более низкими затратами на квартиры.

После заключения договора долевого участия в интересах дольщика начинает работать весомый список нормативных актов, призванных защитить его интересы и контролировать работу девелопера в соответствии с 214-ФЗ. Именно поэтому схеме ДДУ покупатели доверяют гораздо больше.

ЖСК под контролем

В середине июля Владимир Путин подписал поправки в ряд законов, которые должны усовершенствовать механизмы защиты прав участников жилищных кооперативов (Федеральный закон от 13.07.2015 N 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Новая редакция Жилищного кодекса действует с 25 июля.

Своим появлением она наносит по практике создания ЖСК еще один удар, подталкивающий застройщиков, до сих пор продолжавших использовать эту традиционную схему взаимодействия с покупателями, переходить к реализации по договору долевого участия (ДДУ) в соответствии с нормами 214-ФЗ.

В ЖК РФ появились новые статьи, строго регламентирующие особенности организации и деятельности жилищных кооперативов, а также определяющие новый порядок контроля за ней. Иными словами нормативы работы ЖСК практически приводятся к общему знаменателю с ДДУ.

Изменения ставят крест на деятельности так называемых ЖСК-соинвесторов, заключавших договоры с застройщиками, а после сдачи объектов получавших часть квартир в собственность. Теперь всем ЖСК, независимо от времени создания, запрещено привлекать деньги на возведение многоквартирного дома, если они не имеют права на земельный участок и разрешения на строительство.

Если ЖСК ведет строительство нескольких домов или количество членов кооператива больше количества квартир в строящемся доме, принятие новых членов в кооператив запрещается до тех пор, пока не будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Кроме того, по новым нормам один ЖСК не может единовременно строить более одного дома выше трех этажей (исключая ЖСК, создающиеся в соответствии с законом «О содействии развитию жилищного строительства»).

Руководитель отдела аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Мaринa Чижкова перечислила организации, которые делают выбор в пользу ДДУ:

— Перечень компаний, которые работали через ЖСК, а в какой-то момент стали использовать и ДДУ, в Санкт-Петербурге не такой большой, но тенденция с постепенным переходом просматривается. Это «O2 Development», «Лидер Групп», ГК «Эталон», «Навис», которая сейчас по ДДУ строит ЖК «Щегловская усадьба» и «Л1» со строительством ЖК «Империал».

Почему застройщики выбирают ДДУ?

Кому-то из сторонних наблюдателей, привыкшим не слишком внимательно вникать во все тонкости деятельности застройщиков, смена принципов их работы, примерно совпавшая по времени с изменениями Жилищного кодекса, наверняка покажется подозрительной.

На самом деле мотивы у изменений могут быть самыми разными, совсем не обязательно, что застройщик принял решение перейти на ДДУ поняв, что работая через ЖСК хитрить, плодя аффилированных ЖСК-соинвесторов, больше не удастся. Кто-то готовил подобный переход давно, а кто-то решился на это учтя желания потенциальных дольщиков.

Генеральный директор Агентства недвижимости «O2 Development» Елeнa Беседина, чья организация с недавних пор стала работать по ДДУ, пояснила мотив изменений следующим образом:

— Наш переход на ДДУ обусловлен, прежде всего, повышенным интересом граждан к данному типу взаимодействия с застройщиком. В связи с этим было принято решение о реализации квартир по договору долевого участия. Речи о том, что компании «O2» стало неудобно работать по ЖСК, не идет.

Похожие причины изменений обозначили и в компании «Лидер Групп». В отделе продаж организации пояснили, что переход на ДДУ скорее маркетинговый ход, направленный на привлечение новых клиентов, так как у покупателей именно такая юридическая основа взаимодействия более востребована и вызывает больше доверия в настоящий момент.

ГК «Эталон» заявляла о намерении уйти от ЖСК в пользу ДДУ еще в прошлом году. Полный отказ от создания жилищно-строительных кооперативов в Санкт-Петербурге состоялся весной. Переход выглядел скорее как веяние времени, ведь большинство крупных игроков рынка отказались от ЖСК раньше.

— Схема заключения договоров долевого участия для нас приоритетнее за счет возможности использовать ипотеку и экономии на налогах, поскольку при ДДУ не надо платить НДС, — отметила директор Юридического департамента Группы компаний «Эталон» Виктoрия Цытрина.

При этом в Москве от практики создания кооперативов «Эталон» пока полностью не отошел, планировалось, что в столице он будет существовать до 2020 года.

Яpкий пример — программа господдержки ипотеки (банку, выдавшему кредит с 12% ставкой, недополученную выгоду компенсирует Минфин) доступна только тем, кто приобретает квартиры в новостройках по ДДУ, а вот при покупке в кооперативных домах на такую помощь рассчитывать не приходится.

В итоге работать по ДДУ становится выгодней и застройщикам, способным привлечь большее количество ипотечных клиентов, и тем, кто собрался пользоваться услугами кредиторов.

В пресс-службе ГК «Эталон» нам процитировали официальную отчетность за первое полугодие 2015 года, в которой, среди прочего, говорится: «Доля ипотеки выросла с 11% в 1 квартале до 20% во 2 квартале 2015 года благодаря действию государственной программы субсидирования ипотечной ставки».

Те же застройщики, которые только что перешли на другую схема, пока не имеют полной статистической картины по этому вопросу.

— Так как о переходе на ДДУ было объявлено относительно недавно, говорить о заметном увеличении количества ипотечных сделок рано, — говорит генеральный директор Агентства недвижимости «O2 Недвижимость» Елeнa Беседина. — Однако мы ожидаем повышение спроса на ипотечный продукт, так как именно возможность приобретения квартиры в ипотеку с господдержкой и является ключевым плюсом ДДУ.

Сторонников у ЖСК хватает, но и они пробуют ДДУ

Перспективы работы с программой господдержки ипотеки привлекают и тех застройщиков, которые на протяжении многих лет оставались верны схеме с жилищно-строительными кооперативами.

— В ближайшее время откроются продажи в двух новых комплексах возводимых нашей организацией. Реализация жилья в этих новостройках будет осуществляться в соответствии с 214-ФЗ по договорам ДДУ, — сообщили нам в пресс-службе группы компаний «ЦДС». — Раньше мы заключали только договоры ЖСК.

Решение строить новые объекты по схеме договоров долевого участия принято для того, чтобы покупатели могли приобрести жилье с использованием субсидированной ипотеки. На сегодняшний день в проектах, где продажи ведутся по схеме ЖСК, это невозможно. Кроме того, планируем изучить плюсы и минусы таких продаж, сравнить ликвидность квартир в проектах.

Но окончательно отказываться от реализации жилья при помощи вступления в кооператив наша группа компаний не собираемся.

Директор по развитию компания «Л1» Нaдeжда Калашникова пояснила, что возведение комплекса «Империал» с использованием ДДУ ведется уже давно, в то же время другие объекты организации строятся по схеме ЖСК.

— Считаю, что с теми задачами, которые были поставлены перед 214-ФЗ, он не справляется, — развила тему Нaдeжда Анатольевна. — Да, действительно он страхует дольщиков от двойных продаж квартир, но этой порочной практики на рынке по сути давно уже нет.

При этом чрезмерное ужесточение требований больше бьет по застройщикам и дольщикам, нежели их защищает, ведь самый главный страх для тех и для других — недострой, а от этого закон никого не страхует, скорее даже подталкивая застройщика к долговой яме и дальнейшему банкротству.

Источник: http://allelets48.ru/kak-sozdat-zhsk-na-nedostroennom-dome/

Создание жск при банкротстве застройщика

Создание жск при банкротстве застройщика

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ДОСТУПНЫ ДЛЯ ВСЕХ ГРАЖДАН ПО УКАЗАННЫМ НОМЕРАМ ТЕЛЕФОНОВ ИЛИ В РЕЖИМЕ ЧАТА

Дорогие читатели!

Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

Банкротство застройщика

При всем этом если цена обозначенных прав требования напротив, меньше чем размер требований участников

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ДОСТУПНЫ ДЛЯ ВСЕХ ГРАЖДАН ПО УКАЗАННЫМ НОМЕРАМ ТЕЛЕФОНОВ ИЛИ В РЕЖИМЕ ЧАТА строительства, включенных в реестр, новый застройщик получает право добиваться возмещения различия и требование врубается в реестр требований кредиторов застройщика.

При всем этом установлены достаточно жесткие требования, только при выполнении которых вероятна передача объекта.

Банкротство ЖСК

В ситуации недочета денег на возмещение требований участников кооператива процедура банкротства предугадывает возможность сотворения нового ЖСК, который должен будет окончить строительство и обеспечить людей жильем или компенсировать его вложенную цена.

  • Снос нелегальных построек и сооружений, построенных самовольно;
  • Новое определение права принадлежности всей недвижимости предприятия , также его истребовании;
  • Передача недвижимости и следующая официальная регистрация в муниципальном реестре нового права принадлежности на все неподвижное имущество;
  • Признание нелегальными сделок с недвижимостью, имевших место ранее.

Как пайщикам ЖСК отстоять права на квартиры, если застройщик обанкротился

И что ждёт покупателей из недостроенной части .

С почтением, юрист Адвокатской Палаты Санкт-Петербурга Штерн Сергей Борисович.

Конференция ЮрКлуба

1) Предполагается естественно, что ЖСК создаётся по решению всех участников строительства уже в банкротстве, когда реестры сформированы. Но думаю, что прямого запрета нет.

Норма особая, вроде должна применяться

Когда без ЖСК не обойтись

Уполномоченное лицо подписывает заявление, показывает свои паспортные данные либо сведения из другого удостоверяющего личность документа, собственный идентификационный номер налогоплательщика. Заявление заверяется нотариально.

Если застройщик – банкрот, никто не может возвратить средства, выплаченные по договору долевого строительства. Приходится брать ситуацию под контроль и достраивать дом, организую ЖК.

При банкротстве застройщика — ЖСК обязан принять — дольщиков

Верховный трибунал РФ растолковал, почему жилищно-строительный кооператив, сделанный после банкротства застройщика для окончания строительства, должен принимать в свои члены участников долевого строительства.

Источник формирования имущества (активов) потребительского общества – паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и сделанных им организаций, доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумагах (п. 3 ст. 21 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-I). Паевые взносы сформировывают паевой фонд потребительского общества (п. 1 ст. 23 Закона РФ N 3085-I).

Жилищно-строительный кооператив: создание, управление, ликвидация

Для получения недвижимости российские граждане нередко объединяются в группы, так как в коллективном формате отстаивать интересы и добиваться намеченных целей намного проще. Если подразумевается еще и участие будущих жильцов в строительстве дома, то создается жилищно-строительный кооператив. В статье мы описали отличия ЖК от ЖСК, что необходимо прописать в уставе и особенности управления жилищным кооперативом.

Что такое ЖСК

Жилищно-строительным кооперативом считается объединение граждан и организаций которые хотят приобрести жилую недвижимость и участвуют в ее возведении путем вложения своих средств. Помимо строительства у ЖСК есть и еще одна задача – дальнейшее руководство домом. Основой для создания такого кооператива является слияние паевых взносов его участников (в виде денег, имущества и так далее).

Первые жилищно-строительные кооперативы в нашей стране появились в 1920-х годах, просуществовали около 15 лет и были запрещены по идеологическим причинам. Из-за существенного увеличения численности населения в конце 1950-х годов правительство возродило эти объединения. В 1980-е годы около 8 процентов МКД в стране строилось именно кооперативами.

В современных условиях создание ЖСК зачастую становится вынужденной мерой в условиях, когда застройщик не справляется с взятыми на себя обязательствами. Будущие владельцы помещений в таких ситуациях зачастую получают все права на объект незавершенного строительства и своими силами достраивают дома. Однако ЖСК создаются не только из-за того, что занимавшаяся строительством организация не справилась со своими задачами.

Появляются кооперативы и в тех случаях, когда будущие владельцы помещений считают, что могут сами возвести МКД, без привлечения специализированной организации, которой нужно платить дополнительные средства.

Отличия ЖСК от ЖК

Основное отличие ЖК от ЖСК заключается в том, что первый не занимается строительством дома. Участники жилищных кооперативов приобретают уже готовое жилье, и в дальнейшем вкладывают деньги в его обслуживание, ремонт и восстановление. Члены ЖСК тоже финансируют все необходимые процедуры по поддержанию МКД в нормальном состоянии, но начинают они именно с его постройки.

Строительный жилищный кооператив создается еще до того, как дом возведен и сдан в эксплуатацию. Его члены вкладывают в постройку МКД свои средства, в качестве которых могут выступать не только деньги, но и оборудование, стройматериалы или имущественные права.

Правовая основа и порядок создания

Правила работы ЖСК сегодня прописываются в жилищном законодательстве. Определение понятия «жилищно-строительный кооператив» приведено в статье 110 ЖК РФ. Вопросы о том, как ЖСК создается, функционирует и работает со своими членами, рассматриваются в следующих документах:

  • раздел 5 ЖК РФ;
  • Гражданский кодекс;
  • составляемый с учетом требований двух приведенных выше кодексов устав жилищного кооператива.

Законодательство говорит о том, что ЖСК можно создать при наличии 5 и более участников. В то же время ограничивается максимальное число членов – их не может быть больше, чем квартир (плюс нежилых помещений) в возводящемся доме.

Решение о создании ЖСК принимается на общем собрании, оно закрепляется в составленном по его итогам протоколе. На этом мероприятии собираются все, кто хочет сформировать объединение для возведения дома. Помимо прочего, на собрании утверждается устав ЖСК.

Созданный волеизъявлением будущих владельцев помещений кооператив проходит процедуру государственной регистрации, и становится юридическим лицом. Сформировавшие его граждане и организации далее рассматриваются как члены ЖСК.

Устав жилищного кооператива

Правила составления устава ЖСК определяются в статье 113 ЖК РФ. В том числе, в нем должна содержаться следующая информация:

  • название объединения;
  • его расположение;
  • цель деятельности;
  • правила вхождения в состав и выхода из него;
  • величина взносов, которые делаются при вступлении и в общий паевой фонд;
  • управляющие органы и принципы их работы;
  • как принимаются решения;
  • как реорганизовать, как ликвидировать объединение и так далее.

Указанные в ЖК РФ пункты обязательно нужно прописать в уставе, но ими этот документ не ограничивается. По желанию участников его можно дополнить и другими положениями. Единственное условие здесь – отсутствие противоречий с действующим законодательством.

Особенности управления

Статья 115 ЖК РФ определяет, какие органы управления используются в жилищно-строительных кооперативах:

  • общее собрание участников ЖСК;
  • при явке на собрание более 50 членов – конференция, если ее существование прописывается в уставе;
  • правление и председатель жилищного кооператива.

Ключевые вопросы в управлении ЖСК решаются на общих собраниях, там же выбирается правление и органы контроля. Обязанности правления прописываются в уставе и различных внутренних документах кооперативного объединения.

Из состава правления выбирается председатель ЖСК, на которого возлагаются следующие обязанности:

  • обеспечение выполнения решений, принятых управляющими органами кооператива;
  • защита интересов объединения, заключение сделок с возможностью принимать решения от имени ЖСК без оформления доверенности;
  • прочие полномочия, не относящиеся к правлению и общему собранию членов кооператива.

Создается в ЖСК также ревизионная комиссия, которая контролирует его хозяйственную деятельность и финансовые операции. Она собирается не более чем на три года в составе, определенном уставом. Лица, включенные в ревизионную комиссию, не допускаются к руководству кооперативом и вхождению в иные управляющие органы.

Комиссия выполняет следующую работу:

  • каждый год проводит ревизионные проверки деятельности ЖСК – контролирует проведение работ, отслеживает финансовые потоки, изучает документы;
  • готовит заключения о бюджете, ежегодном отчете, взносах участников и целевом расходовании денег;
  • отчитывается перед общим собранием о собственной деятельности.

Раскрытие информации в ЖСК. ГИС ЖКХ

Правительственное постановление № 331 от 27 марта 2018 года о правилах раскрытия информации распространяется, в том числе, и на жилищно-строительные кооперативы. Если ЖСК управляет домом, то он должен разместить на досках объявлений:

  • название объединения;
  • режим работы;
  • ссылку на сайт ГИС ЖКХ.

При изменении реквизитов стендовая информация меняется в течение 3 дней.

ЖСК также обязуются размещать сведения в ГИС ЖКХ по общим правилам, определенным в ФЗ-209 от 21 июля 2014 года. Перечень раскрываемой информации приведем ниже.

Членство в ЖСК

Порядок вступления в ЖСК по закону предполагает подачу заявления правлению. Рассматривается оно в течение одного месяца. Решение о приеме новых членов должно пройти через общее собрание, в ходе которого оно попадает в протокол.

Членом кооператива гражданин или юридическое лицо становится после того, как уплатит вступительный взнос. Иногда участникам требуется подтверждение членства в ЖСК. Для этого им на основании заявления выдаются соответствующие справки (выписки).

Членство в кооперативе не означает автоматического получения права собственности на недвижимое имущество. При создании ЖСК формируется его паевой фонд, в котором накапливаются необходимые для ведения строительства средства. Пока взнос в этот фонд полностью не погашен, собственником член кооператива не станет. Однако это только начало, потому что потом дольщику потребуется зарегистрировать свои права на квартиру.

В ЖСК могут входить только жильцы данного дома, у которых нет задолженностей по членским взносам. Вносить средства нужно лишь после того, как на общем собрании будет одобрена кандидатура нового участника.

Членство в ЖСК предполагает появление ряда прав и обязанностей. Члены товарищества наделяются следующими правами:

  • ать на собраниях;
  • избираться в правление;
  • владеть и распоряжаться своим паем;
  • получать доход от ведущейся кооперативом предпринимательской деятельности, если это не противоречит учредительным документам ЖСК и российскому законодательству;
  • получать квартиры соответственно внесенным средствам.

Участникам ЖСК нужно помнить и о своих обязанностях:

  • соблюдать устав и исполнять принятые на собрании решения;
  • делать взнос в паевой фонд. При игнорировании этого обязательства член кооператива вместе с семьей должен покинуть занимаемую квартиру в течение 2 месяцев;
  • покрывать расходы ЖСК после утверждения годового баланса. Если этого не сделать, то кредиторы могут по закону потребовать ликвидации объединения;
  • нести субсидиарную ответственность по обязательствам ЖСК в пределах сделанных взносов.

Общее собрание членов ЖСК

Высшим управляющим органом считается общее собрание. Его созыв происходит по правилам, указанным в уставе, в нем же прописывается компетенция. Для легитимности принятых решений их должны одобрить более 50% присутствующих на собрании.

При этом собрание в принципе может принимать какие-то решения, если на него пришло не менее половины от всех членов кооператива.

При соблюдении всех этих условий принятые и внесенные в протокол решения считаются обязательными для каждого из участников объединения.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102254-jilishchno-stroitelnyy-kooperativ

Понравилась статья? Поделить с друзьями: